摘要：城市夜色美如画过去几年时间，随着珠三角综合实力的不断提升，人口的不断聚集，这片区域的楼市固定资产价值。珠三角大湾区是全国最为富裕的区域之一，这里孕育了很多知名城市，现在的深圳、广州是全国四大一线城市，另外东莞、佛山是全国少有的千万级特大城市。...
珠三角大湾区是全国最为富裕的区域之一，这里孕育了很多知名城市，现在的深圳、广州是全国四大一线城市，另外东莞、佛山是全国少有的千万级特大城市。
城市夜色美如画
过去几年时间，随着珠三角综合实力的不断提升，人口的不断聚集，这片区域的楼市固定资产价值也逐渐攀升。
但随着房贷收紧，以及房地产开发企业三道红线抑制企业融资，对于部分城市或多或少产生一定的影响。
而对于处于房价“高位”的珠三角，楼市危机来了吗？
优秀的城市生态环境
那么，今天与大家一起来剖析广东东莞这座城市，主要剖析这座城市的楼市潜力与未来。
影响一座城市楼市固定资产价值的因素有很多，比如：这座城市的常住人口有多少，这座城市人口是处于净流入还是净流出？
比如：这座城市的经济发展如何，他的产业是否高精尖？
比如：这座城市的地理位置如何，是否能成为未来重点发展的区域？
城市的发展离不开企业的创新
那么首先让我们来了解一下，东莞这座城市现在的常住人口有多少？
东莞是广东地区一个普通地级市，不过东莞较为特殊，因为它归属范围内既没有区也没有县，它是一个典型的“直筒子”市。
根据第7次人口普查数据，东莞现在的常住人口达到1,046万人。现在东莞的人口数量在广东排名第三，在全国处于第15位。
美丽的城市，美丽的家
结合第6次和第5次人口普查数据，2010年东莞常住人口只有822万人，2000年东莞常住人口只有644万人。
我们把东莞近20年的人口数据是通过对比计算，
2000年到2010年，十年时间东莞人口净流入178万，人口净流入增速27.6%。
2010年到2020年，十年时间东莞人口净流入224万，人口净流入增速27.3%。
架起幸福的桥梁
通过数据对比我们可以看到，东莞这20年人口出现大幅度流入，当然净流入增速相对来说减缓0.3%。
现在的东莞是一座城市化率非常高的城市，城镇居民占比超过92.15%，而农村居民只有7.85%。
另外东莞应该是全国最为年轻的几座城市之一，14周岁以下人口占比约13.12%，15~59周岁人口占比约81.41%，而60周岁以上占比约5.47%，其中65周岁以上占比约3.54%。
不一样的视角看城市发展
巨量的成年劳动力给予这座城市未来的发展打下了夯实的基础。
我们再来了解一下东莞的地理位置。
珠三角之所以发展快，与地理位置有直接关系，对于东莞来说，地理位置绝佳，处在广州和深圳两大中心城市之间。
东莞地理位置
另外东莞还与珠三角的惠州、中山等地的距离较近。
其实整个东莞管辖面积并不大，东莞管辖面积大约为2512平方公里，甚至与全国很多县级城市的规模差不多。
东莞高等级公路分布
但我们通过地图可以看到，位于东莞境内高等级公路分布密集。随着产业的不断推进，人口多不断聚集，这个区域完全可以全域城市化发展。
我们再来了解一下，东莞在过去一年完成的经济总量。
2020年，东莞共完成经济总量9,650亿，在全国处于第24位，除省会城市外，东莞在普通地级市排名当中处于第6位。
东莞镇镇现代都市化
可以说，东莞的经济发展非常强悍，几乎超越了全国多数的城市，而对于东莞的经济总量俨然不再是一座普通的地级市水平。
对于东莞这座城市比较特殊，既没有区也没有县，目前东莞共有32个乡镇街道，另外还设立有松山湖园区。
2020年，东莞共有6个乡镇街道经济总量突破了500亿。500亿的经济总量，在全国县域城市排名当中都是属于前列，但对于东莞来说，只是一个优秀乡镇的经济体量。
城市发展的印记
我们再来了解一下，东莞现在的产业分布。
对于整个东莞的城市定位非常明确，重点打造“湾区都市、品质东莞”。
东莞三次产业结构比重约0.3:53.8:45.9，东莞是一座典型的工业发达城市，第二产业比重远高于第三产业比重。
东莞具有强大的产业集群，不管是传统优势产业还是新型“高精尖”产业。
城市的发展在于经营
通过多年的发展，东莞逐渐形成纺织服装、食品饮料、家具制造、建筑材料、金属制品、家用电力器具制造等六大传统优势产业集群。
随着产业的升级，东莞已经形成医药制造、航空航天器及设备制造、电子及通信设备制造、计算机及办公设备制造、医疗仪器设备及仪器仪表制造等五大核心高技术制造产业集群。
海纳百川，厚德务实
为了更深层次了解东莞产业对我们日常生活的影响，我们来了解一组数据：
2020年，东莞共生产布1.2亿米、服装9.4亿件、鞋1.2亿双、家具4,071万件。
2020年，东莞共生产机制纸及纸板1,553万吨、纸制品216万吨、塑料制品132万吨、电动手提式工具3,476万台。
繁忙的东莞
2020年，东莞共生产原电池及原电池组58.3亿只、灯具及照明装置1.63亿套、电子计算机整机983万台、显示器94.6万台、电话单机2,316万台、移动通信手持机3.16亿部。
2020年，东莞共生产光电子器件232亿只、电子元件1.96万亿只、印制电路板1,941万平方米。
从东莞生产的工业产品数据就可以看到，这些产品影响到千家万户，可以说东莞制造不断走进我们的千家万户，他更走进的是全世界的千家万户。
东莞制造，走进千家万户
这些年东莞大力推进城市化发展，建成区区规模逐渐扩大。
2020年，东莞新房施工面积达到4,294万平米，其中新房住宅类成交面积超过737万平米，成交金额达到1,786亿。折算每平米成交单价，每平米成交单价为2.42万。
巨量的地产开发推动这座城市各大乡镇街道都在城市化，对于东莞现在的建成区规模大约为1194平方公里。
干净整洁的城市街道
我们再来了解一下，现在东莞房价与2016年有多大的变化。
2016年东莞楼市房价并没有这么高，而那时候整个东莞地区的平均价格大约为1.1万。
现在整个东莞地区平均房价大约为2.41万，而东莞地区目前平均房价在全国315座城市排名当中，处于第13位。
夜晚的城市同样美
仅仅只有5年时间，东莞楼市房价出现如此翻天覆地的变化，折算房价5年涨幅119%。
对于这几年在东莞看房，但仍然没有选择及时安家的群体来说，房价的变化足以让部分群体“望楼兴叹”，让部分群体“后悔莫及”。
座座高楼，拔地而起
我们从多角度、多维度剖析了这座城市，分别从常住人口、地理位置、经济总量、产业分布、建成区规模、房价5年变化等角度可以看到：
东莞城市人口急速流入，而且这种流入的减缓速度确非常低。
东莞是全国少有的千万级的特大城市，以及它的城市化率超高，建成区规模更是位于全国城市的前列，地理位置处于全国最具有优势的片区之内。
东莞的工业更是先进制造业的代表，很多产品影响到千家万户，侧面反映到东莞已经与每一个人息息相关。
美丽的城市，蓝蓝的天
尽管这座城市的房价在过去5年发生了翻天覆地的变化，但这跟整个城市综合实力提升也有直接关系。
当然从城市化发展的角度来看，现在东莞楼市房价就像是“回不去”的房价。短期的角度看，东莞楼市房价大涨的概率基本不高，而东莞房价下跌的空间非常有限。
不断向上奋进的城市
随着整个城市综合实力的提升以及城市的配套越来越好，对于东莞未来的地铁交通也会纵横绝大多数乡镇，而且东莞处在深圳、广州两大核心城市之间。
随着深圳、广州两座城市快速融合、相向发展，必然对于东莞也有一定的推动作用。这也是为什么东莞的建成区规模超大、人口超多的主要原因之一。
长期的角度看，东莞作为珠三角大湾区重要的核心城市之一，对于这个片区的人口众多，经济总量非常高。可以说，未来珠三角大湾区发展的高度，会直接影响到东莞整个城市发展的高度。
一座值得骄傲的城市
而对于东莞这座“超级年轻”的城市来说，未来的潜力巨大，毕竟劳动力就是生产力。
从远期的角度看，随着珠三角大湾区建成世界级湾区，对于东莞楼市固定资产价值的攀升有一定的推动作用。
现在的东莞是一座超大的东莞，现在的东莞在不断蝶变。看好东莞的发展，对于东莞未来楼市有一定的期待。
个人观点，仅供参考。
